Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí: Nezabúdajte na daňové povinnosti

Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí môže byť zaujímavou investíciou. Okrem ceny, financovania a právneho stavu nehnuteľnosti je však dôležité vopred preveriť aj daňové povinnosti.

Tie sa môžu líšiť podľa krajiny, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, spôsobu jej využívania a daňového postavenia vlastníka. Slovenský daňový rezident by preto mal daňové otázky riešiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.

Daňové povinnosti pri nehnuteľnosti v zahraničí

Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí nestačí poznať iba miestne pravidlá. Slovenský daňový rezident si musí overiť aj svoje povinnosti voči slovenskému správcovi dane. Slovenskí daňoví rezidenti by mali už pred podpisom zmluvy vedieť, aké povinnosti im môžu vzniknúť nielen doma, ale aj v štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Správne nastavenie od začiatku môže predísť zbytočným komplikáciám aj dodatočným nákladom.

Dôležité je pritom rozlišovať medzi samotnou kúpou nehnuteľnosti a príjmami, ktoré môže nehnuteľnosť neskôr prinášať. Iné pravidlá sa môžu uplatniť pri vlastnom využívaní nehnuteľnosti, iné pri jej prenájme a opäť iné pri jej predaji.

Prenájom nehnuteľnosti v zahraničí

Príkladom môže byť slovenský daňový rezident, ktorý si kúpi apartmán v Chorvátsku. Najskôr ho využíva na vlastnú rekreáciu a neskôr sa rozhodne počas letnej sezóny prenajímať ho turistom. V takom prípade už nejde iba o samotnú kúpu nehnuteľnosti. Vznikajú aj otázky súvisiace so zdanením príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v zahraničí. Slovenský daňový rezident zdaňuje podľa zákona o dani z príjmov spravidla svoje celosvetové príjmy. Pri príjmoch z nehnuteľností v zahraničí však zároveň zohrávajú významnú úlohu príslušné zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia. Podľa nej má pri príjmoch súvisiacich s nehnuteľnosťou primárne právo na zdanenie štát, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Slovenský daňový rezident preto môže mať v tejto krajine povinnosť registrácie, podania daňového priznania a zaplatenia príslušnej dane podľa miestnej legislatívy.

Príjem zo zahraničia treba riešiť aj na Slovensku

Zaplatenie dane v zahraničí automaticky neznamená, že slovenskému správcovi dane už nevzniknú žiadne povinnosti. Ako slovenský daňový rezident musí príjmy zo zahraničia uviesť aj v slovenskom daňovom priznaní, pričom prípadné dvojité zdanenie sa vylučuje metódou upravenou v príslušnej medzinárodnej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia. Pri posudzovaní konkrétnej situácie je preto potrebné zohľadniť nielen slovenský zákon o dani z príjmov, ale aj zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia uzatvorenú medzi Slovenskom a krajinou, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza.

Nehnuteľnosť v Dubaji a daňové povinnosti na Slovensku

Podobná situácia môže vzniknúť aj pri investičných nehnuteľnostiach v Dubaji alebo v iných zahraničných destináciách. Ak sa nehnuteľnosť nachádza v Dubaji, prednostné právo na jej zdanenie majú podľa medzinárodnej zmluvy Spojené arabské emiráty. Tam sa vo všeobecnosti v prípade fyzických osôb daň z príjmov z prenájmu ani z predaja nehnuteľností neplatí. Napriek tomu má slovenský daňový rezident povinnosť tento príjem klasifikovať podľa slovenských zákonov a v rámci celosvetových príjmov, vrátane príjmov v Dubaji, uviesť v daňovom priznaní na Slovensku. Pri výpočte slovenskej daňovej povinnosti si môže vlastník za splnenia zákonných podmienok uplatniť výdavky podľa slovenskej daňovej legislatívy. Ak mu vznikne kladný základ dane, príjem zdaní príslušnou sadzbou dane z príjmov pre fyzické osoby.

Predaj zahraničnej nehnuteľnosti

Daňové povinnosti sa môžu týkať aj predaja nehnuteľnosti v zahraničí. Aj v tomto prípade je potrebné posúdiť konkrétne okolnosti, najmä dĺžku vlastníctva a to, či bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku. Ak by predal nehnuteľnosť, ktorú vlastnil viac ako 5 rokov, pričom nebola zaradená v obchodnom majetku, takýto príjem napriek celosvetovej povinnosti nezahrnie do daňového priznania na Slovensku, pretože v zmysle vnútroštátnej legislatívy ide o príjem, ktorý je v SR od dane oslobodený. Pri predaji je preto dôležité overiť si pravidlá nielen na Slovensku, ale aj v štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Každá krajina má vlastné daňové pravidlá

Daňové pravidlá pri zahraničných nehnuteľnostiach sa medzi jednotlivými krajinami výrazne líšia. Okrem dane z príjmov môže ísť aj o miestne dane, poplatky, registračné či oznamovacie povinnosti.

Medzi časté mylné predstavy vlastníkov patrí presvedčenie, že:

• zaplatením dane v zahraničí sa všetky povinnosti voči Slovensku automaticky končia,
• daňové pravidlá sú vo všetkých krajinách rovnaké alebo podobné,
• samotná kúpa nehnuteľnosti predstavuje jedinú daňovú otázku.

V skutočnosti je potrebné každý prípad posudzovať individuálne.

Rozhodujúcim faktorom je, kde sa nehnuteľnosť nachádza, akým spôsobom bude využívaná, ako aj to, či ide o slovenského daňového rezidenta a aké ustanovenia obsahuje zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia s konkrétnym štátom. Rozdiely medzi jednotlivými krajinami môžu byť významné nielen pri prenájme, ale aj pri samotnej kúpe alebo neskoršom predaji nehnuteľnosti.

Daňové povinnosti si preverujte ešte pred kúpou

Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí preto nestačí poznať iba jej cenu a právny stav. Dôležité je vopred preveriť aj daňové povinnosti v zahraničí a na Slovensku, pravidlá pri prenájme a prípadnom predaji, ako aj uplatnenie príslušnej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia.